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    投資是人們利用手中資金購(gòu)買股票證券或購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)以期將來升值、獲得收益的行為。面對(duì)股票證券投資收益飄搖不定，首次公開發(fā)行上市(IPO)市場(chǎng)投資回報(bào)漲落難料，過低的利率使債券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)率驟漲等種種狀況，投資者早已洞悉當(dāng)今世界投資市場(chǎng)的紛繁多變。于是，他們將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮逐漸興起，而不動(dòng)產(chǎn)信托投資方式逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資主流。 

　　房地產(chǎn)成為國(guó)際投資市場(chǎng)亮點(diǎn) 

　　英國(guó)投資房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(IPD)每月指數(shù)顯示，在截至2004年2月的12個(gè)月里，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總回報(bào)率為12%。相比之下，盡管股票證券投資會(huì)有更高收益，但其市場(chǎng)穩(wěn)定性、投資回報(bào)的可預(yù)見性已大不如以前。因此，愿意投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，尤其是個(gè)人投資者的隊(duì)伍日漸壯大。 

　　但是，對(duì)于大多數(shù)投資者而言，他們所持有的資金不足，無力購(gòu)買多種類、多用途的樓宇、地產(chǎn)(如住宅用、商用、產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)等)以形成多樣化的不動(dòng)產(chǎn)投資組合，規(guī)避單一領(lǐng)域投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資不失為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的良好投資方式，因此，主要投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司(Reits)、投資基金在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞。 

　　不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司的運(yùn)營(yíng)機(jī)制 

　　不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司擁有，并在多數(shù)情況下運(yùn)營(yíng)諸如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓、旅館和庫房等能夠帶來收益的不動(dòng)產(chǎn)，部分此類公司還從事不動(dòng)產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司的股票可以在主要的股票交易市場(chǎng)自由交易。具有資質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司還獲準(zhǔn)從其公司應(yīng)征稅收入中扣除派發(fā)給股東的紅利，因此，多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司將其全部應(yīng)征稅收入派發(fā)給股東，這樣，它們就無須繳納公司稅或資本收入稅。相應(yīng)稅款由股東按照其實(shí)際獲得的股息支付。成為具有資質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司的必要條件是公司必須將不低于90%的應(yīng)征稅收入派發(fā)給股東，但是，和其它公司企業(yè)類似卻又與合作伙伴關(guān)系不同的是，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司不能將其稅收損失轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。 

　　不動(dòng)產(chǎn)信托投資的興起 

　　不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司發(fā)源于美國(guó)。1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司，其目的就是讓中小投資者也能夠投資大規(guī)模的收益性不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)投資者而言，此類公司具有顯著的優(yōu)勢(shì)：通過房地產(chǎn)信托投資而實(shí)現(xiàn)更大程度的投資多樣性。20世紀(jì)80年代稅制改革后，由于在稅制方面所受的優(yōu)待以及在合股方面不受限制，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司在美國(guó)吸引了越來越多的投資者的目光。1993年，美國(guó)取消了養(yǎng)恤基金的投資限制，養(yǎng)恤基金也大規(guī)模地加入了不動(dòng)產(chǎn)信托投資的行列，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司的市場(chǎng)資本總額在1年內(nèi)從150億美元迅速增長(zhǎng)到320億美元。就資產(chǎn)構(gòu)成而言，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司的不動(dòng)產(chǎn)份額占其總資產(chǎn)的75%以上。此外，這些公司還獲準(zhǔn)擁有非美國(guó)所有權(quán)的房地產(chǎn)，在公司股本與債券的比率方面不受限制。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)信托投資的收益也相當(dāng)可觀，截至2003年年底，這種投資形式的收益在部分投資時(shí)段上超過了股票證券投資?；谝陨戏N種優(yōu)勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大、成為市場(chǎng)主流在所難免，而其他國(guó)家和地區(qū)也相繼創(chuàng)建了類似的投資信托機(jī)構(gòu)和組織，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司在全球范圍內(nèi)呈蓬勃發(fā)展之勢(shì)。 

　　不動(dòng)產(chǎn)信托投資方式在全球漸成主流 

　　目前，澳大利亞、荷蘭、比利時(shí)、新加坡和日本已經(jīng)有不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司在市場(chǎng)運(yùn)作，法國(guó)和中國(guó)香港特區(qū)最近也開始引入此類公司，意大利正在考慮將其引進(jìn)本國(guó)市場(chǎng)并加以推廣，而德國(guó)正在為引入不動(dòng)產(chǎn)投資信托運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)行院外游說活動(dòng)。 

　　2003年3月，英國(guó)就引入和不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司相類似的“房地產(chǎn)投資基金”(PIF)舉行了咨詢會(huì)，商討其進(jìn)入市場(chǎng)的可行性。英國(guó)財(cái)政大臣戈登.布朗希望引入房地產(chǎn)投資基金以幫助凝縮、消除住房市場(chǎng)的泡沫。他指出，“不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司一旦成為公開上市的、從內(nèi)部管理且資本結(jié)構(gòu)固定的高銷售要求的公司，其市場(chǎng)表現(xiàn)將尤其突出。”他還建議以商用房地產(chǎn)為目標(biāo)而創(chuàng)建起來的房地產(chǎn)投資基金同樣應(yīng)在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 

　　2003年，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司開始進(jìn)入中國(guó)香港特區(qū)市場(chǎng)運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方式。與多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司不同的是，在香港，這些公司并未完全被免除納稅義務(wù)：它們獲準(zhǔn)免于支付地產(chǎn)稅，但是還須繳納利潤(rùn)稅。 

　　同在2003年，法國(guó)也醞釀產(chǎn)生了具有本國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)公司也開始朝著Siics方向進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，目的是吸引具有更廣泛行業(yè)背景的股東投入和更多的投資資金流入。法國(guó)稅務(wù)當(dāng)局已經(jīng)批準(zhǔn)，在轉(zhuǎn)型公司支付相當(dāng)于其4年資本收益稅額一半的稅款后，可以免除其將來的納稅義務(wù)。 

　　在澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司同樣在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作。不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司和房地產(chǎn)公司在其房地產(chǎn)市場(chǎng)共存，而且多數(shù)信托投資公司還是采取外部管理方式。在新加坡和日本，不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司和房地產(chǎn)公司也在市場(chǎng)共存。由于不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司進(jìn)入兩國(guó)市場(chǎng)相對(duì)較晚，它們和市場(chǎng)的磨合、協(xié)調(diào)適應(yīng)尚需些時(shí)日。 

　　在世界各國(guó)紛紛引入、推廣不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司之際，房地產(chǎn)信托投資作為國(guó)際投資市場(chǎng)的一種新興投資形式，在世界市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制比較成熟的國(guó)家和地區(qū)的蓬勃發(fā)展已是大勢(shì)所趨。